中介传说第三十五章 资金方捣乱（上）

连着三天的海地产峰论坛，各位咖，各位嘉宾，各位中介公司的老板们，们关于行业的见解各有其独特的观点。枫都没怎么听得去，现在脑子都是如何搭建平台，如何加盟。

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穿会议期间的，还有邓晓华老师的门店管理等相关培训。这些培训，马东锡，何思明等倒是听得津津有味，目放光，看是受益匪。

会议期间，杨可没找枫，或许是想让枫分神。在会议结束的最天，杨可在海最级的米其林三星餐厅，请安网的同事们享受了顿饕鬄餐。

回程去机场的时候，杨可没有再张扬，只是安排了两台埃尔法枫等去机场。

回到市的时候，已经是晚十点多。接机的是郝，以及两位经理。

郝的车，只了枫，马东锡，何思明三，其余谢晓莉，钱正南等另外坐别的车。

“郝总！是有事找吧？”枫并没有让郝接机，现在这个点自己跑了，那肯定是有事相商。

“总！们新部已经入驻冠山海售楼部，并全权接管整个售楼部的销售以及接待工作。现在的问题是，每天访的客户很多，都在吵着问们为什么还对外销售？是是打算捂盘惜售？已经有客户举报到住建局了！”郝安排入驻冠山海之，发现楼盘的热程度是天比天，如果还坚持原的销售方针，十再开盘，会会闹什么篓子。

“热那是好事吗？那如们先提开售？”马东锡说。

“真那么简单，郝总还用接机吗？”何思明了马东锡眼。

新的事，其实枫也是很懂。但现在是老板，郝既然提问题了，就必须给建议，给方案。

“郝总，按的意思，咱们应该怎么办？”枫还是想先听听郝的建议。

“这个盘是块肥，给们安网拿了，但是想着咱们哪些对家应该会就此罢休。”郝有些担心的说。

市的新市场向竞争烈，每家公司拿个楼盘的总代，都是得安宁的。今天是被举报消防关，明天就是被举报加价。

最恶劣的种方式是，找批假客户，去售楼部钱认购。先锁定号，然再让售楼部安排办理银行面签，走按揭贷款。

贷款方式买的客户，都是银行面签完了，同时贷款审批通了，售楼部才会跟客户正式签署购同，以及到管局备案。

银行面签与审批都需时间，在审批期间，如本征信良好的客户，办了网络贷款，或者申请了微信额的微粒贷，或是支付的借呗，在没还清这些贷款之，银行般都会绝审批客户的按揭贷款申请。

这就有个漏洞，比如xx公司想对yy公司总代的个楼盘捣的话，那么xx公司只需找百个假客户，每拿五万去售楼部订，锁定个号。然办理银行按揭贷款，待审批走个十天半个月，甚至是个把月的，才发现全部征信都关，这百名客户再集中退。

那么此时很容易打yy公司的销售计划，因为时间已经了个八月，客户的热度肯定也降了，此时重新找客户销售肯定及了。

开发商跟代理商签署的总代同，正常说，都是每个月的销售任务，都有很明确的分的。同时代理商每个月的销控，也是能多卖就多卖，为了涨价，为了赚取溢价，每个月货的数量都是提规划好的。

百，子全部退。那么最少都会打两个月的销售计划，按照跟开发商签署的总代同，代理商此时很容易因为连着两个月销售任务达标，么被开发商扣除惩罚的佣金，么严重些的甚至是被终止总代资格。

在冠山海，郝通观察，就发现访的客户互相之间认识的很多，同时年龄段都挤在中80与90。

这就有点正常了，冠山海目所的区位是郊区，虽然有传言冠山海将会成为市最好的实验中学，九小的学区，但它目均价15000元/平，明显超市新均价将近3000元/平。

按常理说，郊区的子，均价又，如果是本地的话，那么肯定是有些积蓄，有些经济实的70为主才对。

同理，外地市购的，都是有钱有闲的60，70居多。

现在冠山海售楼部访却都是年面孔，还都吵着马钱定，样板都看，甚至连售楼小姐的区位讲解都愿意听，就想着马钱。

这猫腻，就表现得特别明显了。

听完郝的叙述，枫皱眉问，“郝总！意思是，咱们的竞争对手还是没心对吗？”

“搞们的是美鑫地产，还是星地产？”马东锡思想，觉得跟安网有节的也就无非是这两个公司了。

“冠山海量小，期就有600。说分销，光是期的总代，能拿到的总佣金都有个四五千万。重利之，怕是搞们的还真定是星与美鑫。”郝回。

“除们还能有别？”何思明好奇问。

“多了去！”郝摇摇头，说：“其实在新市场，星跟美鑫本算什么。们只是明面的竞争对手，真正厉害的是在暗的资金方。”

新市场的资金方，般都是民间有着广泛脉资源的或公司，们少则掌几千万，几个亿的资金，多的甚至有北广带财团的支持，能调用十几二十个亿的资金。

资金方楼盘代理，们只楼盘包销。

比如xx楼盘，销售均价是12000元/平，那么资金方次包栋楼，或者两栋楼，数在200到300之间，货值般在3个亿。

资金方按照总货值，分三期给开发商打款。第期在签署包销同的当天，先打30%的总款给开发商；三个月，再打40%的总款，六个月则付完尾款。

在第期付款的时候，资金方就取得包销源的销售资格。顺利的话，往往用到第二期付款，资金方就能将包销的源全部清完。最差，资金方也能通销售回款，用自己额外自己掏钱支付包销款。

这个包销方式，资金方往往会将开发商的价格低到八折以，最少能保证资金方能有2000元/平以的差额可赚。基本减去营销费用以及各种资金成本，资金方最少也能净赚1400元/平，也就是包销的源按300算，平均单90平，27000平方，资金方就最少赚个3510万。

3个亿的总货值，投入第期30%也就是9000万，三个月左右赚3510万，相当于回报率39%，简直就是比走私还利。

当然缺钱的开发商，也是愿意被资金方低价格包销的。但是如果项目好卖，资金方也有自己的市场营销团队，策划团队，如果们判定哪个项目能在开盘之，价格能涨超15%左右，们也会选择包销。

对开发商说，只项目的价格，项目总跟营销总也是很乐意资金方包销的。毕竟包销之，想当是整个项目的销售任务子就完成了，按照包销协议，到期收取款就行了。至于包销方能能及时货，或者到底能能货，那就管项目的事了。卖完，或者卖掉的，包销协议到期，自有资金方兜底。

冠山海这个楼盘，无论是品质，还是未的区位优，以及潜在的成为学区的传言，都注定了项目只开盘，销控好些，平均每个月涨个五百到千是没问题的。

也就是三个月之，冠山海极有可能销售均价达到18000元/平，如果真的被公布为学区，估计价格涨到20000元/平都是问题。

可真涨到20000元/平，整整5000元的溢价，期600源，总面积约莫在50000平，光溢价部分就能赚25个亿。这还算开发商给的佣金点位呢！减去所有成本，只能包销冠山海，那么带给资金方的回报，绝对在2个亿以。

如此利，有想冠山海捣，给安网绊子也就是理所当然了。

“郝总！那照判断，想搞们的就是外面的资金方，包销方了？那预估预估，应该是谁呢？”枫以及听明了，只是还清楚市的资金方，包销方都有谁。

“如果没猜错的话，应该是尊豪！”郝想了回。

尊豪，号称有圳企鹅背景的资金方，们能用的资金，最少都在20个亿以。曾经在16年初，气包了荣创某个项目的十栋楼，子就了8个亿。